ALQUILAR UNA PROPIEDAD O COMERCIO

El contrato de alquiler suele ser un contrato que trae inconvenientes, tanto para inquilino como para locador, como a veces para el garante, aunque no en todos los casos, pero todos conocemos historias ingratas de inquilinos, locadores y desalojos.

Los contratos de alquiler de vivienda son por dos años y los comerciales por tres. Existe la posibilidad de rescindir el mismo luego del sexto mes abonando una indemnización de un mes y medio de alquiler. Luego del año, el monto es de un mes.

Tiempo atrás, los alquileres debían acordarse por 1 año y medio para vivienda, y 2 para el comercio, como mínimo (artículo 507 del Código Civil).

A partir de la vigencia de la ley de locaciones urbanas (23091) no es posible contratar por menos de 2 años o 3 en casos de comercios. La ley puede llamar a confusión en alguno de sus puntos (por ejemplo, la devolución de los depósitos en garantía), pero es clara en cuanto a los plazos de duración de los contratos.

Estos plazos mínimos se interrumpen en beneficio del propietario cuando el inquilino faltó a los pagos por 2 períodos consecutivos, subarrendó el inmueble sin autorización, hizo destrozos o le dio un uso abusivo o distinto al acordado en el contrato.

¿Hay un plazo máximo para los contratos de alquiler?
El artículo 1.505 establece que los alquileres no pueden hacerse “por mayor tiempo que el de diez años”. En el mismo párrafo aclara que, de haber un plazo mayor, “quedará concluido a los diez años”.

El inquilino cumplidor, ¿puede exigir que le renueven el contrato?
De ningún modo.

¿Se puede celebrar un contrato mientras el otro sigue vigente?
Sí. El contrato no tiene por qué ser simultáneo al momento de la entrega del inmueble, puede firmarse tiempo antes.

¿Se puede renovar el mismo contrato?
Puede celebrarse un convenio de permanencia en el inmueble pero estará sujeto a los mismos límites y principios que el contrato original, por lo cual, técnicamente hablando, no se renueva el mismo contrato sino que se celebra uno nuevo. Lo único que se renueva es la voluntad de las partes (propietario, inquilino y garante) de seguir juntas. Es necesario remarcar que conforme la letra del nuevo art. 1582 bis del CC, el garante no queda obligado salvo que expresamente asuma la extensión de responsabilidad en la proroga. Caso contrari, el contrato se entiende que continúa hasta tanto el propietario solicite su restitución, pero reiteramos, la proroga no tiene garante.

Como rescindo el contrato?
Luego del sexto mes, es posible rescindir preavisando con 60 días de anticipación e indemnizar con un mes y medio. Si se hubiera cumplido el año de locación, la indemnización será de solo un mes. El depósito, deducidos los gastos pendientes, debe ser devuelto. Debe enviar una carta documento para notificar fehacientemente al locador.

Estoy alquilando un Dto. y el dueño me exige abonar rentas e impuestos municipales.
Los impuestos son cargas impuestas al propietario; las tasas que recaen sobre el inmueble también son a cargo de su propietario.
No le correponde pagar al inquilino, pero, si así se ha pactado en el contrato y Ud. ha prestado el consentimiento, no deja de ser parte del precio locativo. En resumen, no debe pagarlas salvo que lo diga el contrato.

A los pocos dias de ingresar apareció en la pared del placard una mancha de humedad que me ha provocado graves daños, que debo hacer?
Es necesario enviar intimación fehaciente (carta documento) al propietario comunicándole formalmente la situación y dándole un plazo para solucionar el problema. Asumiendo que ya ha reclamado al propietario y no ha recibido respuesta, en principio hay que acreditar el perjuicio con fotografías de los daños, obtener un dictamen de arquitecto o ingeniero del origen de la humedad y una constatación notarial que acredite que lo dictaminado y fotografiado ocurre ahí y ahora. Hay que estimar los perjuicios y reclamar al propietario la reparación de los mismos, que pueden incluir los daños derivados de la mudanza temporaria que posiblemente sea necesaria a los efectos de la reparación, o bien, el resarcimiento por las molestias ocasionadas, la imposibilidad de usar y disfrutar el bien locado, etc..
Si el daño es tal que haga imposible continuar viviendo en él, se puede rescindir el contrato, si puede ser tolerado aunque con molestias hay que pedir disminución del alquiler por disminución del valor locativo.

Porque no me aceptan una garantía de otra ciudad?
En realidad la negociación entre propietario e inquilino debe ser una negociación abierta y flexible. Si el inmueble no tiene gravámenes y su valor responde por el perjuicio que eventualmente pueda tener el propietario, no se evidencia ninguna contraindicación para aceptar una garantía de otra ciudad. Se complica procesalmente si la propiedad está ubicada en otra provincia pero tampoco es motivo para ser rechazada.

Para alquilar una vivienda por temporada o vacaciones, cual es el plazo máximo?
Una de las excepciones que hace la ley en cuanto a los plazos mínimos está establecida para las locaciones con fines turísticos, pero del mismo texto de la ley surjen los requisitos:
No puede ser por mas de 6 meses
La vivienda debe estar situada en una zona "apta" para el turismo, lo que puede llegar a ser muy discutido en sede judicial, pero sin lugar a dudas, la ley está tratando de evitar su propio fraude.
El locatario debe ser de otra región y no vivir permanentemente en el lugar de ubicación del inmueble. Así, por ejemplo, nada impediría que un residente en Cordoba, se traslade con fines de turismo a Bs As, a pesar de que esta ciudad no es esencialmente turística. Si el destino fuera mixto, o sea vivienda y local comercial, la jurisprudencia ha interpretado que la locación no puede ser calificada de turística y, el locatario, si quiere, puede quedarse 3 años.
Es aconsejable establecer cláusulas que agraven las condiciones para el locatario en caso de continuar en la vivienda luego de vencido el plazo y sobretodo, y lo mas importante, asegurarse que los inquilinos sean realmente turistas, porque cualquier discusión sobre el contrato, puede llevar varios meses y hasta años.

Se me venció el plazo pero no puedo devolver el Dto. porque debo 2 meses de alquiler, que puedo hacer?
Si el contrato esta vencido, el inmueble puede ser devuelto en cualquier momento y el propietario no puede condicionar la recepción al pago de la deuda que pueda existir. Son dos hechos distintos. Ud. debe mandar una carta documento citando al propietario a recibir el inmueble por vencimiento de contrato y tener cuidado que le tienen que dar recibo de las llaves para acreditar que, efectivamente, se lo recibieron. Caso contrario debe consultar con un abogado para "consignar" judicialmente las llaves.

Que pasa si el inquilino no paga?
El inquilino no podrá dejar de pagar por mas de dos meses, caso contrario el locador podrá rescindir el contrato y desalojarlo lo cual trae aparejado una serie de inconvenientes y gastos.

Que pasa si el inquilino hace reformas?
Salvo que las autorice el contrato, las reformas estan prohibidas sin el consentimiento previo del propietario o el locador. Si las reformas se hicieron igualmente, podrá exigirsele la demolición y volver las cosas a su estado original. En algunos casos se negocia pagar una parte de esos gastos y quedarse con ellos, aunque la ley dice que debería pagar la totalidad de los gastos. Pueden tambien ser causal de desalojo.

Que pasa cuando quien ocupa el lugar hace destrozos en el mismo?
Esto deberá ser indemnizado al locador, dado que no surge del “normal uso de las cosas”, razón por la que se pide deposito al inicio, garantía y referencias comerciales y de titularidad, de quien alquilara para no sufrir estos inconvenientes.

Puedo exigir que me renueven el contrato?
El locador no tiene obligación de aceptar, así como tampoco podrá desalojar al inquilino por causa alguna antes de los dos años o tres según el caso. De decidir hacerlo se formalizara un nuevo contrato con nueva fecha.

 

CONSULTA INSTANTANEA
(solo residentes de la ciudad de Cordoba, Villa Carlos Paz y alrededores)